Recreio a preço de custo
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Endereço:
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Rua Linda Batista, s/n, Lote M29 - Recreio
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Ficha técnica:
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Incorporadora:
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Calper
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Empresa de Vendas:
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Sawala
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Finalidade:
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Residencial
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Área do Terreno:
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5.400m²
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Número de Blocos:
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1
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Número de unidades:
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132 unidades
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Número de unidades por pavimento:
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Vagas:
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1 vaga por unidade tipo
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Tipologia:
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44 unidades Tipo - 2 quartos de 67 m²
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44 unidades Tipo - 2 quartos de 74 m²
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44 unidades Tipo - 3 quartos de 75 m²
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Preço por m²:
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R$ 4.400/m²
(a partir de R$268.000 na menor metragem)
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Modelo de Tabela:
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100% durante a obra
(obra por administração)
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VGV (Valor Global de Vendas
- preço somado de todas as unidades) |
R$ 42.000.000
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Lançamento:
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novembro/2018
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Site Oficial:
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Recreio a
preço de custo
A Calper ficou famosa por fazer excelentes obras por
administração, geralmente de pequenos projetos. Basta dar um pulinho ali no
Vilas da Barra e conferir pelo menos umas 4 obras da empresa. Depois disso, na
época do boom começou a criar coragem e realizou obras maiores também por
administração como o Wonderfull (no Zico) e o Nexus (em Macaé). Após essa
sequência, a empresa partiu para o que seria seu maior projeto Frames Vila de
Mídia (clique aqui e veja mais
) já por incorporação... e aí deu uma parada. A empresa desde então fez alguns
lançamentos pontuais, mas nada muito chamativo.
Bom, agora a Calper está de volta ao terreno que conhece
bem, e muito bem: obra por administração de um empreendimento pequeno. Apenas 1
torre com 132 apartamentos no Recreio.
Para quem não está familiarizado com obra por administração,
vamos em breve escrever um post bem completo sobre isso! Por ora, vale explicar
que é um modelo de negócio em que a empresa (CALPER, no caso) monta um projeto
e procura investidores dispostos a aportar dinheiro para a obra ser levantada.
O fluxo da obra é proporcional ao fluxo de pagamento dos investidores, ou seja,
é preciso pagar 100% do empreendimento até o mesmo ficar pronto: não há
financiamento! Além disso, caso o valor orçado para obra oscile, os
investidores precisam aportar a diferença. Em resumo, a empresa “apenas”
administra a obra dos investidores!
A boa notícia é que no Noir, a Calper se comprometeu a
aportar qualquer estouro de obra que supere 7% do orçamento. A má notícia é que
para deixar o fluxo de pagamento mais palatável, o tempo de obra foi prolongado
para 48 meses. Então, esse não é um empreendimento para quem tem pressa.
O produto se localiza na zona de influência da Barra Bonita,
contudo no seu círculo mais externo a apenas alguns metros do Terreirão,
distante do Recreio Shopping e da praça central. O Terreirão aqui será uma
realidade vizinha e eterna, sem meias palavras... ok, para muita gente é um
grande centro de serviços, mas para outro tanto é uma comunidade que gera
afastamento.
O prédio é bonito. Sua fachada conta com bastante
vidro e negra (Noir para os franceses) se diferencia na tendência atual, acho
que é a primeira fachada escura que resenhamos por aqui.
Falando do lazer, há aqui opções interessantes que raramente
vemos em torres únicas: quadra de saibro e quadra poliesportiva. Complementando
todo o lazer tradicional de piscina, academia, churrasqueira, coworking, salão
de festas e espaço para Pets.
Falando das plantas, temos o 2 quartos 68m² com cozinha
integrada à varanda. Porém, com uma varanda que chega até os quartos e que
provavelmente não terá uso. Fora isso, a planta é acertadinha com sala bem espaçosa
para a metragem.
Já a de 2 quartos 74m² é praticamente igual, mas possui uma
varanda circundante à planta que será ainda menos utilizada.
O 3 quartos tem o mesmo problema de varanda da planta menor,
mas com o banheiro da suíte sendo ventilado. Fiquei com a impressão de que o 3º
quarto é muito apertado.
Hoje no Recreio, se você tiver o dinheiro na mão, consegue
comprar apartamentos prontos na mão de construtoras por valores a partir de
R$330mil. Sendo assim, o valor anunciado de R$268mil num primeiro momento
parece bastante chamativo, especialmente com o limite e 7% de estouro garantido
pela Calper. No entanto, é importante considerar algumas variáveis antes de
liquidar essa questão: dinheiro no tempo, potencial valorização do imóvel
pronto e pressa.
Considero uma boa oportunidade para quem tem uma boa grana
sobrando e pode se dispender dela num curto prazo. O ideal é ter guardado pelo
menos 80% do valor do imóvel, pagá-lo no fluxo da construtora e ir investindo o
restante. Se você depende do seu salário para comprar o apartamento, seja
bastante cuidadoso com as contas.
Aqui há uma oportunidade de investimento: esse imóvel pronto
valeria hoje em torno de R$5.500/m², 25% acima do que hoje está sendo vendido.
Resta saber se em 2023, quando ele ficar pronto, a valorização terá superado o
INCC justificando o investimento.
Classificação para investidor: $ $ $
Classificação para cliente final: 🏡🏡🏡
Vendas: 65 vendas
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