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sábado, 16 de fevereiro de 2019

ILHA PURA A R$6.500/m² VALE A PENA?



Chegou a hora de comprar a Vila dos Atletas?



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Quem acompanha o Blog desde 2013, sabe o quanto a gente vive uma relação paradoxal com esse projeto: se por um lado somos fãs do produto em si (acabamento, lazer, parque), por outro sempre fomos muito críticos em relação ao negócio (3.600 unidades de alto padrão ficando prontas de uma vez).


Sendo assim, vale a pena dar uma passada por nossos outros posts sobre a Ilha Pura para entender mais profundamente a situação, inclusive cada um dos projetos lançados.
Links detalhados
  1. Bairro Ilha Pura- http://verdadeimovel.blogspot.com/2014/09/ilha-pura-vila-dos-atletas.html?m=1
  2. Condominio Saint Michel-http://verdadeimovel.blogspot.com/2014/10/saint-michel-ilha-pura-or-carvalho.html?m=1
  3. Condominio Viure- http://verdadeimovel.blogspot.com/2014/10/viure-ilha-pura.html?m=1
  4. Condominio Millenio- http://verdadeimovel.blogspot.com/2014/08/millenio-ilha-pura-preco.html?m=1
  5. Analise pós olimpiadas -http://verdadeimovel.blogspot.com/2017/03/as-possibilidades-de-uma-ilha-pura.html?m=1


Atualizando a situação: 
Hoje a Carvalho Hosken é a única incorporadora envolvida no negócio, ou seja,  a enroladissima Odebrecht não dá mais as cartas por aqui.

A Caixa está cada vez mais atuante, pois precisa reaver o capital emprestado aos incorporadores 
Os condomínios estão prontos, lindos e custam caro para os envolvidos os manterem assim mensalmente.

O icônico parque com 72 mil metros quadrados de lazer, paisagismo de primeira grandeza e balé de águas custa uma fortuna para continuar operacional.
O empreendimento apresenta baixa liquidez desde que foi lançado... sendo que apenas 3 dos 9 condomínios foram colocados à venda.

Juntando esses 5 fatores, já há algum tempo se especulava que a CH precisaria fazer um novo lançamento do projeto, e descer o preço para conseguir fazê-lo andar.

Bom, a hora chegou. No mês de janeiro foi anunciado que o preço dos apartamentos mais baratos da Ilha Pura alcançariam R$6.500/m. Aparentemente uma pechincha para um projeto que foi lançado a quase R$10.000/m. E ae? Ilha Pura nesse preço novo é ou não uma boa oportunidade?

Para responder de forma objetiva e mais isenta possível optei por utilizar 3 métodos muito utilizados por quem avalia imóvel: evolutivo, involutivo e mercadológico. 

 Método Evolutivo:
Sim, vale a pena.

Esse método compara o preço de custo com o preço atual. Se o preço atual for mais baixo que o preço de custo acrescido de algum índice,  podemos dizer que está barato. Metodologia muito boa para quem pretende ficar com o imóvel por muito tempo, não estando preocupado com a revenda.

Se você considerar o quanto a construtora investiu em cada apartamento com acabamento top de linha, incluir na conta o rateamento do lazer majestoso e os itens de primeira linha do condomínio (elevador, e sustentabilidade por exemplo) você perceberá que ele está obviamente barato. Especialmente se incluir o valor da inflação desde a obra. 

Para simplificar a conta: não sabemos quanto foi gasto na obra, mas sabemos o preço do R$/m do lançamento em 2014: R$10.000 (arredondamos para facilitar a conta). Pelo IGPM, esse preço hoje deveria estar em R$12.700/m (segundo a calculadora do Banco Central https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPorIndice.do?method=corrigirPorIndice ) . Quando comparamos com R$6.500/m, não sobram dúvidas que o valor faz muito sentido. 

Muito provável de receber mais do que vale esses R$6.500/m

Método Involutivo:
Aparentemente, não vale a pena

Esse método é basicamente o inverso do outro, ou seja, pega-se um valor futuro de revenda desconta-se um índice. Se o valor atual for menor que o índice descontado, não vale a pena. Metodologia muito boa para quem pretende trocar o imóvel em algum momento.

Obviamente não temos uma bola de cristal para saber quanto o Ilha Pura custará daqui alguns anos, mas podemos fazer alguns exercícios mentais interessantes.

Sendo assim, vamos pensar no cenário mais otimista: Supondo que esse novo preço seja um estouro de vendas e alcance 300 vendas. De uma hora para outra, todos os imóveis da região terão que se adaptar a esse novo preço, ou seja, Rio2, Vilas da Barra, Cidade Jardim, Centro Metropolitano, verão seus preços chegarem próximos a esse patamar para alcançar liquidez. Isso sem contar Recreio e Jacarepaguá que podem começar a serem afetados num segundo momento.

Por outro lado, ainda existirão 3.300 unidades disponíveis  na Ilha Pura. Todas prontas e sem fluxo de pagamento,  exatamente como as demais regiões citadas. Dificultando assim que a incorporadora suba os preços num curto/médio prazo.
Imaginando que demoraria uns 10 anos para o estoque baixar significativamente, é muito provavel que uma revenda antes disso acabe tendo que se balizar pelos preços da incorporadora que provavelmente ainda terá um estoque significativo. 

Ou seja, a incorporadora ficará por muito tempo balizando o preço das revendas do empreendimento. O que normalmente não é uma notícia positiva para quem quer revender. 

Mercadológico:
Depende 

Nessa metodologia considera-se os preços de concorrentes nas proximidades, dando pesos diferentes às suas localizações,  acabamentos, facilidades, vizinhança e serviços... excelente metodologia para quem não busca luxo, mas uma oportunidade adequada a seu bolso. Costuma ser a mais usada.

Para termos uma noção exata, vamos trabalhar com os preços médios aproximados de 6.500(vilas da barra), 6.500(rio2), 7.500(cidade jardim) e 6.500(Centro Metropolitano). Se compararmos itens de lazer, acabamento e conceito, a Ilha Pura acaba ganhando de todos eles, só ficando um pouco atrás em relação a localização. 

Podemos ver que racionalmente a Ilha Pura acaba parecendo um negócio mais atrativo. O que não podemos esquecer é que, como citado no método involutivo, os demais condomínios terão que se adequar à nova realidade de preços, mudando totalmente a relação custo-benefício e trazendo à baila itens não ponderáveis racionalmente como: quero ser o primeiro morador desse bairro enorme? Quanto vai custar o condomínio para se manter 100% operacional? Qual o custo de manutenção real de ter tantas unidades vazias? Até quando a incorporadora vai tomar prejuízo para manter o projeto assim?
Escrevemos "depende" ali em cima porque essas perguntas pesam mais para uns do que para outros.

Em resumo: temos aqui a oportunidade de pagar um preço justo por um produto muito bom. Porém,  muita gente (pelo menos umas 2.000 pessoas) precisa pensar dessa mesma forma para que o projeto passe a ser indubitavelmente um bom negócio.

O primeiro passo foi dado, o Transatlântico começou a se mexer.

 Caso tenha se interessado no produto ou tenha alguma dúvida, mande um email para verdadeimovel@gmail.com 
Respondo a todos os emails com enorme prazer!


APRESENTAÇÃO


7 comentários:

  1. Ótima análise! Hoje os corretores dizem que tem 70 por cento dos apartamentos vendidos, dos três condomínios. Se for verdade, será que temos um cenario melhor?

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  2. A análise de que o projeto Ilha Pura representaria um estoque de bens imóveis em relação ao bairro da Barra da Tijuca é equivocada, e representa um desconhecimento mercadológico, geográfico, social e de precificação. O projeto não encontra-se propriamente no bairro tradicional da Barra da Tijuca, sendo que sua localização específica, avenida Salvador Allende, na altura do empreendimento, não possui infraestrutura comercial comparada com demais zonas do bairro, além de ser distante de pontos centrais da região da Barra, não somente do bairro da Barra.

    Por conta disto, pode-se conluir que houve erro na precificação do projeto na data de seu lançamento, com metro quadrado de 12.700(em valores atuais). Este erro de precificação, e de lucro presumido, é compreendido quando analisado o histórico da construtora responsável, que mantém imóveis com valores acima do preço de mercado em todos os seus empreendimentos, inclusive fora do projeto Ilha Pura. Também atente-se que a construtora fora a responsável pela construção de um hotel Hilton 5 estrelas em localização considerada também desfavorável para sua implementação.

    Portanto, o projeto Ilha Pura concorre em valores, quando muito, com empreendimentos em suas redondezas, como de fato o Rio2, Cidade Jardim, Villas da Barra, porém estes possuem ainda assim infraestrutura comercial, acessibilidade e praticidade muito superior ao Ilha Pura. Importante ressaltar que atualmente já é possível encontrar imóveis nestes condomínios nesta faixa de preço (6.500m²).

    Ressalta-se ainda o bairro do Recreio dos Bandeirantes, que embora mais distante, trata-se ainda de um bairro de fato nobre com um desenvolvimento geral bem superior ao da região específica do projeto Ilha Pura, com estoques enormes de imóveis sendo vendidos até pela faixa de 5.500m².

    Portanto, talvez sequer o preço atual seja suficiente para venda em massa de tamanho lote de bens imóveis do projeto. O número de unidades, sendo integralmente da construtura responsável, que é conhecida por manter unidades com pouca liquidez, e ter como ativos seus próprios bens, também é um ponto negativo.

    Outra questão é a "má fama" do empreendimento, que fora utilizado durante os Jogos Olímpicos, com diversas polêmicas, como por exemplo as reclamações de estado de entrega pelas delegações de diversos países, inclusive tendo muitas que optaram por hospedagem alternativa em hotéis pela cidade. Esta "má fama" estrutural, de acabamento e construção interna dos aptos, em conjunto com a pouca liquidez afasta investidores, e pode acarretar em uma segunda Vila Panamericana, só que ainda mais grave, pois a antecessora fora um sucesso de venda, e os problemas apareceram depois das unidades adquiridas, já a sucessora, sofre com problemas e enorme estoque de unidades não vendidas.

    Uma lástima, pois o projeto conta com pontos muito bons como a fachada, o tamanho métrico dos aptos, o paisagismo, as opções de lazer interno. Talvez se tivesse sido construída na Avenida Abelardo Bueno, e vendida pelo preço certo, na época do lançamento, anterior aos jogos, com mercado aquecido, tivesse tido melhores resultados, e ajudado a desenvolver o próprio Centro Metropolitano, que atualmente representa um enorme vazio geográfico.

    Att.
    Guilherme Santoro Gerstenberger.

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    1. concordo com o senhor em partes dr. Guilherme, pois com relação a infraestrutura, já está prevista a construção de um mall (centro de serviços), uma faculdade e uma escola. Com relação ao acabamento dos apartamentos, são de primeira qualidade e metragem satisfatória. Concordo com o senhor plenamente com relação a posição geográfica. Queria entender como vendem o empreendimento é considerado Barra da Tijuca. Ali seria Jacarepaguá ou Recreio....

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    2. É isso aí. Hoje eu olho o valor do condomínio. Condominio alto, baixa procura e desvalorização. Condomínio baixo, grande valorização. O ilha pura vai ter o condomínio mais caro que a própria prestação do imóvel. Os imóveis em si até são bons.

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  3. Visitei o empreendimento do Ilha Pura recentemente, conheci algumas unidades do Millenio, Viure e Saint Michel e sem sombra de dúvidas são apartamentos muito bons, a planta de 4 quartos do SM beira ao "ótimo", acho que só faltou uma maior integração da cozinha a sala, mas isto é a minha opinião. O parque é encantador, tudo muito verde, florido e bonito, mas sinceramente, eu achei muito caro. A região onde se encontra o Ilha Pura nem Barra é, ali é Camorim/Vargem Pequena o valor do m² deveria ser menor, mas estamos falando da Carvalho Hosken né, como bem disse no texto, tem fama de supervalorizar seus empreendimentos.

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  4. Robson, este empreendimento jamis poderia ser considerado como Recreio, pois a via onde foi construido, no seu final, ainda é Barra da Tijuca!

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    1. Pode ser Rafa... é uma polêmica para a prefeitura resolver kkkk

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