1º VI ENTREVISTA: FÁBIO MEMÓRIA - DIRETOR DA PIXEL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

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Estamos online desde 2013, entregando resenhas, fazendo recomendações, postando artigos críticos. Contudo, para esse blog ficar completo, sempre achamos fundamento criar espaço para o pessoal que constrói esse mercado contar também suas Verdades.

Nossa intenção é que uma vez por mês tenhamos uma entrevista por aqui de pessoas envolvidas com o mercado. Então, se você é do mercado e tem algo a falar, sinta-se à vontade para entrar em contato conosco e ser ouvido por mais de 1.000 leitores semanais. Basta enviar um email para verdadeimovel@gmail.com .

Sendo assim, convidamos todos a dar uma lida nesse bata-papo superinteressante que tivemos com o Fábio Memória, diretor da Pixel (que recentemente teve seu empreendimento Meet Botafogo resenhado por aqui).

Nessa entrevista por email, Fábio falou conosco sobre a Pixel, suas expectativas para 2019, sobre o novo código de obras... e obviamente aproveitou para fazer um jabá do Meet. Vale dar uma conferida.

VERDADE IMÓVEL: Antes de tudo, gostaria de agradecer sua colaboração e paciência. Por favor, fala um pouquinho para a gente sobre você?

FÁBIO MEMÓRIA: Agradeço também a oportunidade. Sou arquiteto. Trabalhava em grandes escritórios que trabalhavam para o mercado imobiliário. O mercado imobiliário é um dos principais agentes transformadores das cidades. São peças importantes que conformam nosso tecido urbano e me incomodava muito a pouca qualidade média dos projetos. Comecei a perceber que existiam incorporadoras surgindo no resto do Brasil, especialmente em São Paulo, que tinham uma pegada mais qualificada do ponto de vista arquitetônico e urbanístico e reparei que esse poder transformador estava nas mãos das incorporadoras e não dos escritórios de arquitetura. Procurei me capacitar, fiz MBA de negócios imobiliários, pós em finanças e migrei para a área de negócios do mercado. Trabalhei em 3 incorporadoras e absorvi boa experiência em negociação e aquisição de terrenos, antes de assumir a direção da Pixel.

VI: Estamos curiosos, conta para gente como conheceu o blog?

FM: Foi no Instagram. Vi uma postagem de vocês sobre o MEET, nosso lançamento, que costumo monitorar.

VI: Como avalia o trabalho que estamos realizando por aqui?

FM: Achei muito interessante a forma crítica que abordam os projetos e entendo como sendo uma coisa muito positiva existir um agente crítico, tanto para os clientes quanto para os incorporadores começarem a ter mais atenção à qualidade dos produtos. Vocês conseguem abordar os 3 pontos fundamentais de um produto imobiliários: ponto, produto e preço e acho isso muito valioso.

VI: Conta para gente sobre a Pixel, que é uma empresa nova no mercado... O que vocês estão imaginando para esse ano na Pixel?

FM: A Pixel é uma marca nova, mas que possui um background de profissionais com mais de 20 anos no mercado imobiliário carioca. Os sócios da Pixel já entregaram mais de 9 mil unidades, mas sempre em parceria com grandes incorporadoras como majoritárias na sociedade e sempre pelo modelo de incorporação por empreitada. Apesar de acumularmos muitos resultados positivos nesse formato, durante o processo acabávamos perdendo o nosso DNA nos produtos, que preza pela qualidade da arquitetura e design, sempre tentando trazer algo novo para o produto. Em 2017, vimos uma oportunidade no mercado com a saída de grandes players, de trazer uma marca nova, com o posicionamento que acreditamos. A Pixel acredita que através de uma boa arquitetura e design é possível não só transformar para melhor a vida das pessoas que vão viver em nossos empreendimentos, mas também do seu entorno. Bons projetos criam referências, geram padrões, criam novos patamares e isso influencia muito o resultado do espaço urbano.

VI: E no mercado? Acha que 2019 será um ano melhor?

FM: Acredito que sim. Não será o mesmo patamar que estávamos rodando antes da crise, mas uma recuperação já é perceptível. Primeiro nos resultados dos últimos lançamentos, mas também pelo aumento na prospecção de novos negócios que sentimos ter aumentado junto aos parceiros e concorrentes. Acho que teremos uma melhoria econômica que trará benefícios ao mercado imobiliário como juros baixo e aumento de crédito a médio prazo. Estamos otimistas principalmente para 2020/2021.

VI: A Pixel faz obras por administração. Poderia nos falar a razão dessa opção?

FM: São diversos motivos, mas o principal é a segurança que traz para ambas as partes, tanto para o incorporador quanto para o adquirente, pois juridicamente ele fica muito mais forte, sendo o real dono da operação. O modelo é muito vantajoso para quem está capitalizado, que consegue adquirir apartamentos entre 20 e 30% mais baratos do que por incorporação por empreitada. Fora isso, acreditamos que é um nicho de mercado que tende a crescer com o potencial aumento da renda que deve acontecer nos próximos anos, principalmente na Zona Sul, onde estamos focando hoje nossa atuação.

VI: O Meet é um projeto muito legal... Já fizemos uma resenha sobre ele aqui no blog. O que a gente poderia ter dito e não dissemos?

FM: As coberturas em especial. No MEET invertemos a lógica das plantas tradicionais de cobertura da zona sul, colocando área social e cozinha no pavimento superior em contato com o terraço. Isso gerou espaços bem mais amplos do que as plantas tradicionais e um estar super confortável em contato com o lazer do apartamento. No andar de acesso fizemos sempre bons halls de entrada, salas íntimas, copas e monta-carga. Valorizamos ainda a escada com uma clarabóia no telhado que leva luz natural até o pavimento inferior e com dimensões melhores do que as tradicionais.

Além da fachada, que já elogiou, o design das áreas comuns também é muito diferenciado do padrão de mercado. A Bel Lobo, que é uma arquiteta super conceituada, fez pela primeira vez pro mercado imobiliário, e trouxe um conceito super diferente pro PUC, colocando todos os espaços dentro de grandes caixas de madeira. Ficou super diferente e lindo. Todos os interiores das áreas comuns tem a mesma identidade de madeira nas paredes e teto. 

Nossa ideia foi que a identidade do edifício fosse única e não fossem espaços temáticos independentes. Isso cria um clima de unidade ao empreendimento. São 800m² de lazer para apenas 30 apartamentos, uma proporção raríssima e de se encontrar. 

Vale ainda reparar que temos design nos corredores dos apartamentos, escada de incêndio e até na garagem, tudo desenhado pela bel e remetendo ao design da fachada que é da RAF. Chamamos isso de design integrado.

Nosso preço também acho que ficou pouco destacado. A obra é por administração, então temos um preço bem atrativo para quem está com dinheiro no bolso. Nossa média da tabela de lançamento está em R$ 11.280,00/m² . E acho que vale recomendar para investidor. Fica a seu critério analisar 

(NOTA VI: continuamos mantendo nossa nota 2/5 para investidor).

VI: Você acredita q o novo código de obras recém-aprovado vai impactar muito no mercado? O que devemos esperar como as principais mudanças?

FM: Sim. Já temos a percepção de um grande aumento de volume de estudos acontecendo nesse novo formato. Acho que num primeiro momento virão muitos produtos compactos, que não existiam antes, como studios e quarto-sala. Essa demanda está reprimida há muitos anos e os primeiros que saírem possuem muita chance de sucesso. Depois dessa primeira leva, que deve durar um tempo razoável, os produtos devem se normalizar e serem mais adaptados à vocação do ponto. Mesmo assim, a questão das vagas de garagem devem estar sempre gerando produtos mais diversos, pois cada vez menos os clientes possuem a demanda de vaga. Acho que isso é uma tendência irreversível e vai gerar melhorias nos produtos e na cidade.

VI: Quais as principais dificuldades desse mercado para quem está construindo?

FM: Falando especificamente sobre Rio de Janeiro a principal eu diria que são as vendas. Primeiro porque após tamanha crise, não tem tanta gente capitalizada. No Rio, especificamente, a economia ainda não voltou a crescer e continuamos muito dependentes do óleo e gás e dos servidores públicos. Isso reduz muito o número de compradores. Essa condição, somado à violência pioraram ainda mais a situação levando à saída de grandes empresas e de pessoas de renda alta na cidade, migrando para outros polos e até outros países. Fora isso, agora de uma forma geral, enfrentamos uma guinada grande no modelo de vendas convencional. As imobiliárias ainda estão tentando se encontrar no novo perfil de busca do comprador, muito através da internet e mídias digitais.

VI: por último, conta para gente o que está no radar da Pixel para lançamento no curto prazo?

FM: Em 2019 já temos mais 2 lançamentos previstos para o primeiro semestre que totalizam quase R$ 300 milhões em VGV e estamos procurando fechar pelo menos mais um para o segundo semestre. Estamos buscando áreas em pontos estratégicos na zona sul em geral, que deve ser a região que vai puxar a retomada.

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Em 2019 o mercado imobiliário voltará aos lançamentos, então vale dar um conferida também em nosso Manual de Como Comprar Imóvel na Planta para não cair em surpresas.