Atualização 04/04/2013
Resultado de Vendas: 100% vendido no lançamento. Faltaram unidades para tantos clientes interessados. As incorporadoras prometeram uma segunda fase (no mesmo terreno) ainda nesse semestre.
Endereço: Rua
Quito, 226. Penha
Ficha
técnica:
Incorporadora: Calçada
/ PDG
Construtora: Calçada
Empresa de venda: Brasilbrokers,
Patrimóvel e PDG Vendas
Finalidade: Residencial
Área do terreno: 26.537m²
; sendo 13.580m² na 1ªfase
Numero de blocos: 05
Numero de unidades: 485
Número de unidades
por pavimento: Paradiso, Maraville, Celebrate e Felicitá, 08 unidades por
andar e Allegro, 10 unidades por andar.
Tipologia / m²: 2
quartos com jardim (térreo) – 58 a 65m²; 3 quartos com jardim (térreo) – 61 a
98m²; 2 quartos tipo – 51 a 56m²; 3 quartos tipo – 65m²
Vaga de garagem: 1
Vaga para cada unidade
Preço: 2 quartos
– R$ 258.000 (preço médio estimado), 3 quartos – R$ 308.000 (preço médio
estimado)
Preço por m²: R$ 4.700,00
(Valor Médio estimado)
Valor Geral de vendas:
R$ 136.730.000,00
Tem stand? Sim
Com decorado? Sim
Lançamento: 2ª
quinzena de março (previsão)
Verdade Imóvel
Esse é um projeto que está sofrendo alterações e adequações há muitos anos, inclusive já teve o formato “Minha Casa Minha Vida”. Porém, agora
o produto está definido e vem com uma qualidade acima do esperado. Mas, antes de
falar de produto, vamos falar de localização.
Entendo que o ponto não seja o melhor da Penha, já que os
principais atrativos de infraestrutura de comercio ficam do outro lado da linha
do trem, como o supermercado Guanabara, McDonald’s e o Leopoldina Shopping (que
ficam na av. Brás de Pina).
A região está há anos sem receber empreendimentos, parte
devido à criminalidade ( problema atenuado pelas UPP’s que trouxeram a segurança pública para um nível bem mais tolerável), à falta de infraestrutura ( que vai
melhorar bastante nos próximos anos, com a Transcarioca, corredor de ônibus expresso que corta o bairro ) e
ao esquecimento do poder público ( falta contornada por anúncios de investimento em lazer na região). Ou seja, há pouco tempo não fazia sentido construir na região, agora faz.
Além disso, o empreendimento
está próximo da Av. Brasil e da Linha vermelha, o que facilita bastante o
acesso.
Voltando para o produto, ele vem com as mesmas
características e “roupagem” de muitos residenciais que costumamos encontrar numa região bem mais nobre: Freguesia. Se
diferenciando totalmente dos projetos que estamos acostumados a ver na Zona
Norte. São plantas bem planejadas, com suíte, varanda e cozinha americana. E
quase 50% das unidades são de 3 quartos. O que eleva ainda mais o nível do
projeto. E para completar, a obra será feita pela Calçada, empresa que é
conhecida no mercado por ter o melhor acabamento em seus empreendimentos. O
ponto negativo do produto (apesar do terreno ser gigante) é a quantidade de
unidades. Nessa fase são 485 e há ainda uma segunda fase, que acredito que
venha oferecer a mesma quantidade. Totalizando 970 unidades, algo em torno de 3.000 pessoas
vivendo no empreendimento.
Passando produto, devemos abordar o preço. Com o valor médio
estimado em R$ 4.700,00/m² de área privativa, o valor médio da unidade ficará
em R$ 258.000,00. Um valor bem atrativo para a região e que dificilmente será
aplicado novamente por outros incorporadores. Quando comparamos com Jacarepaguá
(apenas para entendermos a diferença de preço entre regiões em produtos
semelhantes), o mesmo apartamento sairia a R$ 360.000,00.
Com isso, se somarmos, localização, produto e preço, temos
uma boa opção de moradia por um valor justo. Ou seja, para quem quer sair de
casa para um apartamento com uma infraestrutura melhor e com mais segurança,
esse empreendimento é a melhor opção da região. Por isso, destaco agora que o
produto é para o cliente final e não para investidores. São muitas unidades em
uma região em que o público é muito sensível a preço.
Classificação para investidor: $
Classificação para
cliente final: Q Q Q
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