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quinta-feira, 13 de junho de 2013

PALMS RECREIO STYLE RESIDENCES (JOÃO FORTES)

Atualização 28/06/2013

Resultado de Vendas: 20% vendido (47 unidades).





Endereço: Av. Miguel Antônio Fernandes (Rua do Zico), 981 - Recreio

Ficha técnica:

Incorporadora: João Fortes

Construtora: João Fortes

Empresa de venda: Lopes, Patrimóvel e House Vendas

Finalidade: Residencial



Área do terreno: 22.049,32m²

Localização: Av. Miguel Antônio Fernandes (Rua do Zico), 981 - Recreio

Numero de blocos: 09

Numero de unidades: 236

Número de unidades por pavimento: 5 blocos com 8 unidades por pavimento e 4 blocos com 10 unidades por pavimento.

Tipologia / m²:
Unids tipo de 2 e 3 qts  65,83m² à  119m².
Coberturas de 3 e 4 qts – 134,10m²  a  183,48m².

Vaga de garagem: 1 vaga por unidade

Preço: 2 quartos tipo R$ 530.000,00 
             3 quartos tipo R$ 640.000,00 (preço médio estimado)

Preço por m²: R$ 7.400,00 (Valor Médio estimado)

Valor Geral de vendas: R$ 150.000.000,00 (estimado)

Tem stand? Sim – abertura dia 15/06/2013
Com decorado? Sim – dia 15/06/2013

Lançamento: 22/06/2013 (previsão)

Verdade Imóvel

Esse é um projeto já consolidado na região. Assim como o Palms já houve o Barra Village da Queiroz Galvão, Enjoy da Labes Melo, Concetto da Calçada e o Sofisticato da Calper.
Todos esses empreendimentos são formados por térreo com jardim, um andar tipo (planta tradicional) e cobertura duplex. Outra coisa em comum entre esse empreendimentos é que todos foram um sucesso de vendas! Especialmente quando falamos dos andares-tipo...

A diferença entre o Palms e os outros lançamentos, é a forte concorrência que existe hoje na região. Temos em vista o Choice da Calçada (melhor localizado e com um preço menor), temos o Luar do Pontal da Even onde a região é um pouco diferente, mas vale a comparação (o empreendimento está mais próximo da praia e até mesmo das Américas), além disso, temos as unidades remanescentes dos vários lançamentos da região do Zico (Onda Carioca, Viverde e Park Premium).

O grande destaque é o clube, afastando assim o lazer da maioria dos prédios de forma que os sons típicos de piscina, festas e quadras não atrapalhem a maioria dos moradores de um empreendimento tão horizontal.

O ponto negativo fica por conta dos muitos gardens (térreos) virados para a rua de acesso ao clube, com privacidade reduzida e barulho constante na porta de casa.

Com isso, acredito que o Palms terá um pouco mais dificuldades que os outros empreendimentos do mesmo formato (térreo, tipo e Cobertura).


Falando especificamente do Palms, o terreno é o primeiro após a ponte do Zico, ou seja, é o mais próximo das Américas (e mesmo assim está a 1km).

A planta é boa, bem distribuída, com varanda integrando a cozinha e opção de churrasqueira (item que não existe na área de lazer do empreendimento).

O preço vem dentro do esperado para região. A calçada já lançou a esse mesmo preço e foi muito bem. O que mostra que a região não valorizou desde setembro de 2012 (mês de lançamento do Concetto), reflexo direto do excesso de oferta.

Por isso, digo que é uma opção boa para moradia ou para investimento de locação, mas não tão boa assim para investimento de revenda.

Acredito que irá valorizar, mas no caso da revenda, você tem que pagar taxas como ITBI, imposto sobre o lucro do imóvel além de 5% de comissão para o corretor, ou seja, o imóvel tem que valorizar muito para valer à pena revender. 

Compartilhe conosco aqui o que você achou dessa avaliação... queremos sua colaboração!



Classificação para investidor: $ $



Classificação para cliente final: Q Q Q 


*escala vai de 1 a 5 símbolos. Onde 1 é pouco indicado e 5 é muito indicado.

obs: Eu respondo a qualquer dúvida... basta escrever no comentário ou mandar para verdadeimovel@gmail.com  . Se você não concordar, se tiver algum elogio, alguma sugestão, é só escrever no comentário... um abraço!



Visualizar Palms Recreio em um mapa maior

7 comentários:

  1. Parabéns, acompanho cada atualização sua e gosto muito das suas análises.

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  2. Obrigado pelo comentário!

    Cadastre-se e receba as atualizações em seu e-mail.

    Att,
    Verdade Imóvel

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  3. Boa noite! Inicialmente parabéns pelo blog, estava faltando esse tipo de informação !
    O que acha das baixas vendas do Palm, nao esta muito caro? Ou o mercado deu uma desacelerada?
    Abs e parabéns

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  4. Bom dia!
    Primeiro agradeço pelos elogios e pelo comentário, isso ajuda a enriquecer o conteúdo do Blog.

    Respondendo a sua pergunta, não vejo como uma desacelerada do mercado ou preço alto.

    Já tivemos outros lançamentos nessa mesma região com produto bem similar e com o mesmo preço que foram um sucesso de vendas, o ultimo foi o Concetto da Calçada vendido pelo mesmo preço em setembro do ano passado.

    Não acho que seja uma “desacelerada” do mercado, pois o Luar do Pontal depois do Recreio Shopping foi lançado pelo mesmo preço, no mesmo dia e vendeu 60%.

    Nesse caso, acredito em erro na estratégia de lançamento. O empreendimento parece ter sido lançado na correria, apenas 2 semanas após a convenção com os corretores (data quando eles conhecem o produto e começam a trabalhar). Pouco tempo para trabalhar a região.

    Além disso, escolheram o dia errado para lançar. A Patrimóvel, principal empresa de venda da João Fortes, estava com mais dois lançamentos nesse mesmo dia, o Luar do Pontal da Even e Espaço VIP da Rossi. Isso fez com que o corretor não focasse no Palms. E sabemos que para esse mercado, o corretor é a principal ferramenta de vendas.

    Ao meu ver, houve um precipitação por parte da João Fortes no lançamento o que culminou em falta de trabalho e atenção por parte dos corretores. Por isso, tiveram esse resultado fraco no lançamento.

    Obrigado.
    Att,
    Verdade Imóvel

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  5. Parabéns pelo blog!

    Também acredito que haverá uma valorização na região, já que investimentos imobiliários, lojas e salas comerciais estão previstos em torno da Avenida Miguel Antonio Fernandes.

    Queria somente abrir um parênteses: o empreendimento, sim haverá espaço para churrasqueira e pelo formato em L, ao meu ver, somente os prédios em frente ao clube poderão sofrer com os barulhos, não seriam todos, somente os Ed. Venise, Ed. Malibu e Ed. Long Beach.

    Tenho duas perguntas abaixo:

    1) Saberia informar qual a porcentagem de unidades vendidas até a data de hoje 21.07?

    2) Utilizando o google maps percebe-se um pequeno córrego de rio na região atrás do empreendimento. Qual a perspectiva em relação a isso?

    Att.

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  6. Obrigado Pelo comentário.

    Hoje o empreendimento está com 52 unidades vendidas (22%).

    De fato existe um Rio antes do terreno. A referencia inclusive para se chegar é "depois da ponte", mas não entendi exatamente sua pergunta.

    Obrigado.
    Att,
    Verdade Imóvel

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  7. Olá! Parabéns pelo conteúdo!
    Tem informações atualizadas?

    Grata!

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