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terça-feira, 7 de janeiro de 2014

DICAS VERDADE IMÓVEL: O QUE É MAIS BARATO UM APARTAMENTO NA PLANTA OU PRONTO?

Em caso de dúvidas sobre qualquer produto, mande um email para verdadeimovel@gmail.com ! Respondo a todos os emails com enorme prazer!
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Amigos leitores,

Como prometido no fim do ano passado, teremos novidades por aqui esse ano. Uma delas é a seção de dicas que está sendo iniciada nesse post.

O objetivo aqui é compartilhar um pouquinho de informação para que vocês possam fazer da forma mais tranquila possível aquela que muitas vezes é a principal compra de sua vida: seu imóvel.

Espero que gostem, aguardo os comentários aqui no post ou no email.


Receba as análises assim que elas forem postadas. Basta incluir seu email no box abaixo.



O QUE É MAIS BARATO UM APARTAMENTO NA PLANTA OU PRONTO?

Objetivamente dizendo: depende. Aqui no RJ a planta está mais cara... explicação detalhada abaixo.



Muito se diz por aí que geralmente os imóveis na planta são mais baratos do que os imóveis prontos. Tomem sempre muito cuidado com essa afirmação, pois há uma pegadinha intrínseca nela. Essa afirmação é verdadeira em 90% dos casos quando comparamos o mesmo imóvel na planta versus pronto. Os 10% (estatística não científica, apenas baseada em observação pessoal) dos casos em que o pronto é mais barato do que a planta geralmente acontecem por 2 motivos: mercado em recessão (o que vimos nos EUA em 2008) ou o mau resultado comercial do empreendimento (quando o projeto não vende bem, e a construtora começa a dar descontos sucessivos para se livrar do estoque). 

Quando comparamos um imóvel na planta com outro imóvel diferente pronto na mesma região e de um mesmo padrão não há uma regra definida, ele pode ser mais barato ou mais caro dependendo da margem de lucro da construtora, do preço do terreno, da condição do imóvel etc... Logo, não há uma verdadeira regra que balize o preço planta vs pronto, depende de cada situação.

Contudo, como esse blog é focado na cidade do Rio de Janeiro, vale reportar o que acontece por aqui nos últimos anos. Os apartamentos na planta vem sendo mais caros que os apartamentos prontos de forma sistemática. 

Veja a lógica por trás disso: digamos que o preço médio de um apartamento pronto em Campo Grande valha R$3000/m². Se uma construtora for lançar nesse bairro, ela provavelmente vai pensar em um preço acima disso,digamos R$4000/m² porque o novo projeto terá muitas vantagens em relação aos antigos como encanamento novo, elevador novo, área de lazer melhorada, segurança perimetral e outros diferenciais que sabidamente agregam valor... Portanto, ela em teoria, entregará um empreendimento MELHOR dos que estão hoje disponíveis... 

Além disso, o imóvel na planta possui uma enorme vantagem econômica em relação ao pronto: Condição de pagamento:
  •  Quando se compra um apartamento pronto, geralmente, precisa-se dar um valor entre 15% a 20% de entrada para conseguir financiar o saldo devedor. Ou seja, se o apartamento custar R$300.000, será necessário ter em cash algo como R$60.000 para poder entrar no financiamento junto ao banco. 
  • Quando se compra na planta, o cliente tem que pagar no ato algo como 8% do valor do imóvel (supondo os mesmo R$300.000, a entrada seria de R$24.000), 17% (esse valor pode variar) parcelados sem juros junto à construtora durante o período de obras (o que pode variar entre 24 a 48 meses) e o restantes 75% na entrega das chaves, geralmente financiado pelo mesmo banco que financiou a obra, de maneira menos burocrática, digamos.

Vamos usar uma tabelinha para demonstrar a diferença nas 2 contas:

Considerei o Juros a 0,8%a.m. , e o INCC a 0,5%a.m. Para fins didáticos utilizei financiamento PRICE, mas habitualmente é o modelo SAC o utilizado pelos bancos. Desconsiderei a TR.

 (perceba que se vai financiar o imóvel, tanto no curto quanto no longo prazo o projeto na planta fica mais barato)

Como pudemos observar, no caso do apartamento pronto é necessário um desembolso de curto prazo muito maior do que quando se compra na planta. Logo, o número de potenciais compradores de imóveis prontos (pessoas que se encaixam no perfil de compra) tende a ser muito menor. Entendida essa lógica, podemos observar a famosa Lei da Oferta Demanda:  se há mais gente apta a comprar imóvel na planta, esses imóveis tenderão a serem mais caros que os imóveis prontos.

Isso é verdade atualmente no Rio de Janeiro, se olharmos os preços/m² de lançamentos de 2013 aqui no Verdade Imóvel e compararmos com o índices FIPEZAP de apartamentos prontos por região, veremos que em todos os casos os lançamentos superam o índice de seu bairro. E enquanto a oferta de crédito imobiliário continuar crescendo, se manterá dessa maneira.

Alguns até se perguntam "mas porque pagar mais caro por um produto que eu só terei acesso dentro de alguns anos?"... a resposta está no fato de esse produto em teoria ser melhor e mais moderno (quem já morou em prédio velho sabe a diferença), ter mais potencial de valorização, melhor condição de pagamento e garantia da construtora para defeitos técnicos por determinado número de anos.

Em paralelo, hoje no RJ o preço dos imóveis na planta puxam para cima o preço dos imóveis prontos. Suponha que você é dono daquele imóvel em Campo Grande e estava tentando vendê-lo a R$3.000/m²...nesse meio tempo uma construtora lança imóvel semelhante a R$4.000/m² e arrebenta de vender. O que você faz: dá uma subidinha no valor pedido, utilizando esse recente sucesso como argumento. Se vai conseguir vender ou não, são outros quinhentos... mas a dinâmica é essa.

Ou seja, são os novos produtos que ditam o ritmo do mercado atualmente. Considere esse post quando for comprar seu imóvel, avalie bem sua situação antes de decidir entre planta e pronto. Não há uma receita mágica, cada caso é um caso particular.

Espero ter ajudado a elucidar essa dúvida que permanece constante na cabeça das pessoas... Se sobrou alguma dúvida, manda um comentário que tento elucidá-la;

13 comentários:

  1. Discordo um pouco. O que está deixando o preço na planta mais caro é a dinamica de comprar na planta pra revender depois. Hoje uma construtora entrega um predio novo e já cobra mais caro em um parecido que vai construir ao lado... Dinamica esta que está começando a micar. Vamos ver onde vai chegar esta "piramide"...

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  2. Eu tinha pensado exatamente isso semanas atrás, porém fiz uma consideração que não sei de vc concorda.
    Eu acho que a lógica é essa mesmo, os preços são balizados pelos novos empreendimentos, sessão um sucesso levam os mais velhos a reboque, porém essa lógica se aplica ao Recreio, Freguesia e adjacências, pois na zona sul quase não há novidades para fazer esse nivelamento de mercado.

    Concorda?

    Quanto ao que o amigo-leitor escreveu, essa praxe especulativa é uma das causas do aumento, mas penso que não é a única. De todo modo, a existência desse modus operandi não torna os comentários do blog errados, ambos vão no mesmo sentido. Me pareceu isso.

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  3. Acredito que vale para o país todo. Juros baixos, Investimentos que perdiam para a inflação mais promessa de financiamento a longo prazo, criaram o vantajoso investimento de comprar imóvel pagando até 30 por cento até as chaves para revender. Ganhou-se até 100 por cento em alguns casos. Soma-se a isto o efeito manada e pronto. Claro que imóveis no Recreio puxaram os da zona sul, afinal, um apartamento naquele local não poderia custar 1 milhão enquanto um de bom nivel, no Leblon, continuaria custando a mesma coisa. Isto aconteceu no país todo. Agora, que os valores chegaram onde estão e os juros subiram, está dificil revender e o "investimento" começa a não fazer sentido. Para estourar a bolha, basta um efeito manada inverso. É o que me parece.

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  4. Inicialmente parabéns pelo blog, sou seu leitor assíduo. Acredito que os imóveis na planta deixaram de ser um grande investimento, pois além de estarem caros, quando ficam prontos devemos somar ao custo inicial as taxas de ligações definitivas, a taxa de corretagem para a venda e o pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário. Além é claro da taxa de condomínio, enquanto o imóvel não é vendido. Se a obra levar 3 anos por exemplo devemos levar em consideração os juros que o dinheiro aplicado na compra dariam se estivessem em um investimento como a poupança. Por tudo isso acredito que como puramente um investimento, os imóveis não estão mais valendo a pena. Abs

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  5. Parabéns Renato pelo artigo muito elucidativo. Quanto ao dito pelo Anônimo, também faz sentido, pois, acredito que a bolha chegará, não agora, mas após a olimpíada, até porque não podemos comparar o Brasil com a situação dos EUA em 2008, pois, naquela época não havia Copa do Mundo muito menos Olimpíada a vista os Estados Unidos. Em junho de 2013 fiz um investimento no Recreio (Pontal Oceânico), contudo, acredito que quem for financiar este valor por 30 anos, na entrega das chaves, penso que no surgimento de uma bolha imobiliária, a pessoa estará pagando não por quase 2 apartamentos ao final do financiamento, mas sim por 4 ou mais apartamentos o que motivará a devolução dos imóveis aos Bancos, já que ninguém desejará pagar pelo alto financiamento (pois haverá outros mas baratos à venda). Por isso, faltando de 6 a 8 meses para a entrega das chaves, pretendo passar o imóvel que comprei, já que não quero arriscar ter que ficar com um investimento enfadado ao fracasso. É o que penso sobre o tema.
    Forte abraço e mais uma vez parabéns.......

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  6. É, Marcelo, se o seu caso for generalizado, apenas confirma o que eu penso. Abs

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  7. Imóvel na planta - Inversão de valores onde quem fornece o CAPITAL e corre o risco (comprador) atua como empregado e quem oferece o serviço (construtora) atua como DONO.

    É uma aberração brasileira. Financio a obra da construtora, corro todos os riscos de atrasos/não entregas, entrega fora do estipulado no memorial, acabamento/pintura ruim, problemas estruturais, risco do condomínio ser muito alto e ainda sou obrigado a pagar correção nas parcelas e no saldo, o INCC, que tem comportamento prático de JUROS. Ela quem deveria me pagar juros por tomar meu dinheiro antes de entregar.

    Sendo assim, se o imóvel na planta está saindo MAIS CARO QUE O PRONTO, este produto é péssimo para o investidor, pois ele corre um risco maior por pagar por algo que não existe e na hora de pronto ainda corre o risco de não conseguir repassar com lucro. Para os que alugam, se colocarem o dinheiro na ridícula poupança já conseguem auferir rentabilidade superior aos ínfimo 0,4% que o aluguel hoje está dando de retorno.

    O investimento em imóveis na planta deixou de ser atrativo na maioria dos casos.

    E digo mais, este cenário não vai se sustentar por muito tempo mais. As pessoas já estão percebendo o que estamos debatendo aqui, veja os demais comentários desta matéria. São prova do que falei.

    Quando a manada se tocar, vai feder pro lado não das construtoras (pois tem informação privilegiada e condições de desovar seus estoques antes), mas sim pro lado de quem entrou nessa pirâmide. O investidor que estiver com estoque na mão no momento da conscientização vai chorar sangue.

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  8. Na minha opinião, este processo de compra na planta e repassa com lucro, aliado a alongamento insano de prazo e a crédito farto e descriterioso, formaram uma bolha imobiliária à brasileira.

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  9. Não concordo com tudo, mas concordo concordo com muitas coisas. Usar fipe-zap nos argumentos, um índice totalmente manipulado e falso, não ajuda a dar crédito aos argumentos dessa resenha.

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  10. Não é hora de comprar, na planta ou pronto, novo ou usado.

    Está muito caro e vai cair. Já esá caindo em muitos lugares, aliás, como em Brasília.

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  11. O conceito de Bolha é entendido de varias formas. Ex:
    - O Marcelo comentou que a Bolha será só após as olimpíadas; para ele só tem bolha após o estouro. Nos EUA foi assim, negavam até um dia antes do estouro; mesmo que alguns poucos gatos pingados alertavam, estava tudo maravilhoso.
    - Não tem bolha, só houve um ajuste dos preços devassados que trouxe uma incompatibilidade preço X renda; haverá queda de 30 a 40%, mas não é bolha.
    - Não tem Bolha, mas os imóveis estão com valores impraticáveis, os estoques altos, as ações estão despencando, os lançamentos diminuindo, renda do brasileiro cresceu menos, vejo muitos empreendimentos que 80% foram comprados por especuladores, muita oferta e pouca demanda; mas não é Bolha.
    Não sei qual nome dar. O que sei é que não é o melhor momento para comprar, principalmente na Planta. O cara acha que comprando por 400 k e vendendo por 500k ele ganhou 100 k. Não avalia o risco, INCC, corretagem, IR, juros de financiamento caso não venda antes (bem provável), custo de oportunidade etc..
    A relação aluguel X valor do imóvel é muito favorável ao inquilino. Para o Juros do financiamento ficar próximo do valor do aluguel você terá que dar uma entrada de 75% a 80% do valor do imóvel. Ou seja, se vc quiser morar num apartamento no mesmo padrão do que hoje vc mora de aluguel teria que dar uma entrada de 75 a 80% para que o juros do financiamento equipare o valor do aluguel.

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  12. Imóvel na planta - Inversão de valores onde quem fornece o CAPITAL e corre o risco (comprador) atua como empregado e quem oferece o serviço (construtora) atua como DONO.

    Imóvel na planta é uma aberração brasileira. Financio a obra da construtora, corro todos os riscos de atrasos/não entregas, entrega fora do estipulado no memorial, acabamento/pintura ruim, problemas estruturais, risco do condomínio ser muito alto e ainda sou obrigado a pagar correção nas parcelas e no saldo. Ela quem deveria me pagar juros por tomar meu dinheiro antes de entregar.

    E ainda por cima cobram mais caro na planta que o pronto kkk

    Só anta compra na planta.

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  13. comprei um imóvel na planta financiado e ele ainda não esta pronta e atualmente já paguei quase 30% do valor do imóvel.Hoje esse mesmo imóvel esta sendo vendido mais barato do que eu paguei posso devolver o imóvel? Posso renegociar o valor da compra? como faço para provar que ele é vendido hoje mais barato??

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