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segunda-feira, 13 de março de 2017

AS POSSIBILIDADES DE UMA ILHA PURA


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Recomendamos a leitura do post que fizemos à época do lançamento Clique aqui para ler

Prólogo

Há alguns anos quando o Rio de Janeiro ganhou o direito de sediar as Olimpíadas de 2016, muitas perguntas surgiram no ar acerca de diversos aspectos diretamente ligados ao megaevento, como por exemplo: se teríamos resultados expressivos nos quadros de medalha, se conseguiríamos terminar as obras a tempo, se estouraríamos o orçamento, entre outras...


No entanto, quem é mais chegado ao mercado imobiliário só se perguntava uma coisa: e a Vila Olímpica? 



Da parte do público geral, o medo de ver repetidos os erros da Vila do Pan surgia imediatamente no horizonte. Enquanto isso, naturalmente havia por parte dos empreendedores o medo da “maldição da Vila do Pan” atrapalhar as vendas de uma futura Vila Olímpica. Sendo assim, algumas incorporadoras que foram sondadas, abriram mão de participar do projeto com medo de evitar riscos.

Para quem não sabe, Vila Olímpica é o nome dado às construções que recebem os atletas durante as semanas de Olimpíada e Paralimpiada. Por serem compostas de uma quantidade significativa de apartamentos (mais de 3000), usualmente as Vila Olímpicas são utilizadas posteriormente como dormitório estudantil, moradias populares ou como gatilho para desenvolvimento de novas áreas.
Por diversos motivos, entre eles a proximidade com o Parque Olímpico, decidiu-se que a Vila Olímpica seria erguida no antigo terreno do Rock in Rio, ao lado do centro de convenções (e também sede de competições no evento) Riocentro.

O nome do terreno acabou batizando também o consórcio criado para a construção (Carvalho Hosken & Odebrecht), e também foi utilizado como nome do condomínio: Ilha Pura. Ao contrário do que tradicionalmente acontece, os empreendedores optaram por construir no local um conjunto de médio/alto padrão com acabamento de primeiríssima linha, área de lazer imponente, paisagismo marcante que serviria para encantar não só os atletas mas também para minimizar aquele medo inicial de repetir a Vila do Pan.


As obras foram iniciadas com dinheiro próprio dos incorporadores, que só conseguiram o financiamento bilionário da Caixa na reta final das obras. Na negociação foi decidido que haveria uma carência de alguns anos antes do inicio do pagamento da dívida.

Mercado Imobiliário



No meio dessa conversa toda (entre 2010 e 2015), a região da Olimpíada passou por um boom imobiliário significativo saindo de R$3.000/m² para quase 8.000/m² com quase 8.000 unidades lançadas e vendidas. Alguns complexos importantes surgiram como o Cidade Jardim, Bora Bora, Estrelas... mas nada da Ilha Pura ser colocada à venda, apesar das obras no local estarem subindo fortemente.

A ideia, dizia o burburinho no mercado, era lançar o empreendimento já praticamente pronto para dirimir qualquer tipo de dúvida acerca de sua qualidade. E foi nessa postergação que a Ilha Pura acabou se tornando um imenso problema.

Quando, no segundo semestre de 2014, o mais imponente stand da história do mercado imobiliário carioca foi aberto, já era tarde demais. O Brasil estava dividido politicamente, a Lava-Jato batia forte nas portas de algumas construtoras (entre elas a OR, dona do projeto), a economia começava a dar sinais de que embicaria para baixo, o desemprego começava a subir e o mercado imobiliário começou sua perda de fôlego.

Por estratégia, foram colocados apenas 3 belíssimos condomínios à venda: Millenio, Viure e Saint Michel. A expectativa é que o mix variado, os prédios subindo, o stand magnânimo, a localização privilegiada, o status de Vila Olímpica e um marketing ancorado num vídeo icônico da formidável Fernanda Montenegro fossem suficiente para abrir as porteiras e justificar a compra de unidades ao preço inovador de R$10.000/m². Não foi suficiente.

As vendas patinaram desde o inicio, mal chegando em 200 unidades. Restavam mais ou menos 3000 unidades de altíssimo padrão, de forma que se fossem vendidas 1 unidade por dia, levaria quase 8 anos para zerar o empreendimento.

De 2014 para 2015 o mercado encolheu 75%, de 2015 para 2016 mais 30%. Os preços obviamente se reprimiram com isso, e o mercado consumidor que poderia consumir as unidades da Ilha Pura simplesmente deixou de consumir. Os descontos passaram a ser a regra do mercado, afastando cada vez mais o preço de R$10.000/m² de ser uma realidade plausível.


Cenário Atual



A Olimpíada chegou, os prédios foram testados e passaram com louvor pela sabatina da imprensa mundial. Ok, nos primeiros dias houve alguns imbróglios usuais para prédios recém-entregues, mas o saldo foi extremamente positivo. Diversos atletas declararam que foi a melhor Vila Olímpica da história. Maior mídia espontânea que um empreendimento já teve no Brasil! Resultado de vendas desde então: praticamente zero.

O fato é que aparentemente o empreendimento pegou a estigma de encalhado. Os corretores não trabalham mais o produto, os clientes não buscam mais informações sobre ele, o consórcio passou por um downsizing significativo, os jornais não dão mídia... enfim,  hoje o condomínio está lá bonitão por fora, com as áreas de lazer impecáveis, o paisagismo lindo, mas absolutamente ninguém morando. Os poucos compradores estão à espera do retrofit para ocuparem seus apartamentos.

Bom, nesse cenário fica a impressão de que não há outro jeito para começar a vender do que um desconto significativo de preço. Só assim para o empreendimento deixar de ser uma memória da Olimpíada e se tornar propriamente um condomínio com vida. A grande verdade é que as perspectivas hoje não são muito brilhantes para o conjunto que há pouco foi a cara do Rio de Janeiro nos jornais mundo afora.

O grande problema é que qualquer descida de preço nesse empreendimento afeta diretamente o mercado imobiliário inteiro. O número mágico de liquidez dos principais pontos do mercado está na faixa de R$6.500/m² (Recreio, região do Norteshopping, Barra Olímpica), só que nenhum deles oferece uma infra-estrutura/acabamento próximos ao das 3300 unidades da Ilha Pura.

O fato é que a IP era um projeto de 30 anos que acabou sendo realizado em 5. Possui um valor agregado incrível, capaz de deixar qualquer um que procura imóvel babando por dias... como fãs desse mercado, estamos na torcida para que surja uma solução viável para o empreendimento. No entanto, hoje a possibilidade mais clara é uma significativa derrubada no preço para melhora na liquidez.

Sendo assim, fiquem de olho no blog, pois um produto desse nível num preço de Zona Norte é uma oportunidade única.


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7 comentários:

  1. Infelizmente perdeu-se uma grande oportunidade de vivenciarmos um mercado imobiliário mais maduro. Não nego a qualidade da Vila Olímpica na Barra, porém de longe não era a melhor opção. A melhor opção era a Vila Olímpica ser instalada na região do Porto Maravilha. Há vários projetos residenciais na região do Porto Maravilha que estão no papel, sendo que uma Vila Olímpica naquela área iria dar o estímulo necessário para que os mesmos saíssem do papel. Agora temos um Porto Maravilha sem projetos residenciais e uma Vila Olímpica encalhada, sem moradores....

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  2. Que bom que esse blog voltou. Quanto à redução de preço nos aptos da Ilha Pura, já lhe adianto: em se tratando de Carvalho Hosken, duvido que baixem muito o valor do m2. Irão locar as unidades e os locatários, caso decidam adquirir o imóvel, poderão descontar o valor pago com o aluguel. Dois prédios serão locados pela Promenade para servir de moradias à terceira idade. Concordo que o mercado esfriou e vender 3.600 unidades de um empreendimento que fica numa área inóspita (acho que ali é Camorim) não vai ser fácil. Mas a Carvalho Hosken não baixa seu preço. O Fontvieille no Península é a prova disso.

    Bom retorno!

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  3. Pois é, eu comprei e não acho justo baixarem o preço, seria uma grande sacanagem com os clientes.

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  4. Otima materia... trabalho no Rio Centro e sempre vejo esta obra gigantesca deserta.

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  5. As construtoras precisam cair na real. Não dá para vender aquelas unidades por 10.000/m2 com essa crise. Fico imaginando a despesa que essas construtoras devem ter para manter tudo aquilo intacto. Nem alugando vão conseguir alguma coisa.... a cidade está lotada de imóveis encalhados sendo ofertados no aluguel. Se quiserem realmente vender, vão precisar seguir a tendência do mercado baixando os valores.

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