Mora no Rio de Janeiro e está cansado de ficar escutando palpite de corretor, que muda de opinião a cada novo empreendimento lançado? Chegou o site que fala a verdade acerca dos imóveis lançados no Rio de Janeiro, sem intenção comercial nenhuma e completa isenção. Aqui a verdade é uma só, e não muda de acordo com interesses comerciais. Aqui a Verdade é imutável, eterna e imóvel! Venha conhecer de verdade o que vale a pena ou não comprar no Rio de Janeiro, seja para morar, seja para investir.

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sábado, 21 de junho de 2014

MANUAL DE COMO COMPRAR SEU IMÓVEL NA PLANTA - PARTE 1



Prezados,

Aproveitando o ritmo de Copa do Mundo, o mercado imobiliário (Assim como o resto do Brasil) deu uma paradinha estratégica.

Ou seja, é um momento bom momento para colocarmos no ar o MANUAL DE COMO COMPRAR SEU IMÓVEL NA PLANTA já pedido tantas e tantas vezes por nossos leitores.

Bom, são tantas dicas que para o texto não ficar imenso, optamos por publicar o manual fracionado em algumas partes...

Permanecendo alguma dúvida, não hesite em mandar um email para verdadeimovel@gmail.com .

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MANUAL DE COMO COMPRAR SEU IMÓVEL NA PLANTA - PARTE 1

DICA 1: CONFIRA O VERDADEIMOVEL.BLOGSPOT.COM REGULARMENTE


 

Antes de ir ao cinema, comprar um livro, adquirir um carro você não lê uma resenha? Não quer saber os prós e contras de cada opção na visão dos especialistas? Com imóvel na planta aqui na cidade do Rio de Janeiro é exatamente a mesma coisa...

Se você escutou falar de alguma novidade, viu algum anúncio ou recebeu email marketing de algum corretor, nem perca tempo, venha direto aqui no blog conferir a resenha detalhada, preço esperado e a recomendação de nossos especialistas... e o melhor: de maneira absolutamente grátis e sem interesses comerciais, pois somos totalmente independentes.

Assim você (que provavelmente não é um profissional no assunto) fica com mais informações e diminui o seu risco de ser enrolado. Falou imóvel na planta, falou verdadeimovel.blogspot.com .

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DICA 2:FAÇA AS CONTAS DIREITINHO PARA NÃO SE ENROLAR

Imagem do site: http://marcossilvacontabil.files.wordpress.com/2012/11/cienciacontabeis_gde2.jpg


Essa dica parece óbvia, mas não é bem assim. Quando se conhece os bastidores do mercado imobiliário, é notório que a maior parte dos distratos são de clientes que não se planejaram de forma adequada. Isso porque a conta parece simples, mas na verdade não é nenhum pouco.
Abaixo 2 considerações importantes que pouca gente lembra:
INCC: Quando você assina uma promessa de compra e venda de imóvel na planta (e não paga à vista), você automaticamente concorda com o reajuste do saldo devedor pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Isso significa que a cada mês, você deverá um pouquinho mais do que no mês anterior (geralmnte na casa de 0,5% a 0,8%), o que automaticamente influencia na sua parcela pré-chaves. Em bom português: o valor das parcelas que você pagará mensalmente até o fim da obra é crescente,  e isso muitas vezes aniquila o planejamento do cliente (que por distração ou má-orientação considera que as parcelas são fixas, estilo Casas Bahia)... Não confundam com o financiamento bancário pós-chaves em que as parcelas são decrescentes a cada mês (Tabela SAC).
Intermediárias: Normalmente durante a obra as construtoras colocam algumas parcelas mais caras com periodicidade maior (são as famosas semestrais ou anuais) que devem ser pagas juntamente com a parcela mensal. A título de exemplo, funciona assim: você pagará mensalmente R$2.000 (mais INCC) , mas em dezembro além dessa parcela você terá uma outra de R$15.000. Ou seja, no mês de dezembro você terá que pagar R$17.000 (mais INCC). Ou seja, pode ser que complique para pagar essa parcela e fazer uma grande viagem de férias... Pense nisso antes de assinar o contrato, pois normalmente para as incorporadoras não faz diferença a intermediária ser semestral ou anual.

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DICA 3: LEMBRE-SE QUE IMÓVEL NÃO É UM INVESTIMENTO COM ALTA LIQUIDEZ

Imagem do site:
http://idx-images.cisdata.net/acnt/images/219/AR301219/file_manager//Sell_My_House_Fast_Dallas.jpg

Quem compra imóvel, mesmo que seja para morar, vê nesse bem um investimento. Não tem jeito. Normalmente o imóvel é a maior aquisição que as pessoas fazem durante a vida, e ninguém quer ver seu suado dinheirinho diminuir. Bom, comprar imóvel no Brasil geralmente é um bom investimento, mas pode virar um tormento se o comprador não souber a regrinha mágica desse negócio: IMÓVEL NÃO SE VENDE DE UMA HORA PARA OUTRA.

Não foram poucos os emails que já recebemos de leitores que compraram excelentes empreendimentos (alguns 100% vendidos) na planta imaginando que realizariam lucro antes mesmo do imóvel ficar pronto, e enfrentavam dificuldades para repassar seu bem. A pergunta é sempre a mesma: "Se tinha tanta gente interessada em comprar, inclusive fila de pessoas que não compraram porque vendeu tudo, por que eu não consigo revender esse imóvel?"... 

A resposta é muito simples: a memória do povo é curta. Às vésperas de lançamentos, as incorporadoras fazem uma mega blitz com mídia e corretores para que o maior número possível de clientes saibam do lançamento, depois que o lançamento ocorre, outros virão... e a tendência é que pouca gente lembre dos nomes dos produtos de sucesso... Obrigando o comprador que deseja repassar ficar procurando agulhas no palheiro, e, o pior de tudo, quando encontra ainda tem que explicar porque está se desvencilhando de um empreendimento tão bom tão rápido...

Até mesmo quando se espera o imóvel ficar pronto (e consequentemente ter que pagar condomínio e IPTU) para fazer negócio, o problema da falta de liquidez acontece. Quando o imóvel já está em pé, a condição de pagamento costuma ser mais difícil (uma boa entrada + financiamento ou pagamento à vista), limitando bastante o número de compradores. O que acaba demandando bastante tempo e exigindo alguma boa dose de paciência. Essa combinação (tempo + paciência) costuma ser letal para quem precisa de dinheiro com certa urgência, e a solução usual é baixar o preço (e consequentemente queimar um pouco do seu patrimônio). Testemunhei isso acontecer com algumas pessoas na Zona Sul.

Não adianta entrar no mar revolto do investimento imobiliário se você não souber ou não puder nadar, pois você pode se afogar seriamente. Não foram poucas as pessoas que eu vi comprar imóveis (tanto salas quanto apartamentos) na planta achando que iriam revender rapidinho (obviamente desconsiderando a DICA 4), realizar seu lucro e ir embora... e quando se depararam com a realidade de ter que pagar suas parcelas reajustadas pelo INCC entraram em desespero. O mesmo acontece com aqueles que fazem as contas de revender assim que fica pronto e se depararam com ITBI, IPTU, IOF e outras taxas que falaremos mais à frente (ABORDAREMOS ISSO MAIS PARA FRENTE AQUI NO MANUAL).

A solução aqui é voltar à DICA 1 e se planejar bem. Calcule bem quanto o imóvel te custará mensalmente durante a obra, no momento da entrega e nos 2 primeiros anos após ficar pronto. Considere também os custos de uma possível obra para agregar valor. Outro bom caminho é incluir os dividendos de um aluguel na sua conta... 

SE VOCÊ CONSIDERAR TODOS ESSES PONTOS E, MESMO ASSIM, A CONTA NÃO FECHAR, NÃO COMPRE O IMÓVEL COMO INVESTIMENTO, POIS O TEMPO PARA REVENDA VAI JOGAR CONTRA VOCÊ . 

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DICA 4: SE PRETENDE REVENDER SEU IMÓVEL AINDA NA PLANTA, CUIDADO COM A TAXA DE INTERVENIÊNCIA

Imagem do site: http://www.fahi.com.br/sites/default/files/Taxa%20de%20juros%20para%20empr%C3%A9stimos%20pessoais.jpg

Você olha um lançamento que custa R$1.000.000, analisa bem a demanda e percebe que vai ser 100% vendido no dia em que abrir vendas. Faz as contas (IGNORANDO A DICA 3) e descobre que dá para vender R$60 mil mais caro 3 meses após a compra (DESCONSIDERANDO INCC):

(-) R$ 80.000 DE ENTRADA
(-) R$ 7.000 EM CADA UMA DAS 3 PARCELAS
(-) R$ 20.000 DE CORRETAGEM NA VENDA

(+) R$ 80.000 COMPRADOR RESSARCINDO A ENTRADA
(+) R$ 21.000 COMPRADOR RESSARCINDO AS PARCELAS
(+) R$ 60.000 COMPRADOR PAGANDO ÁGIO

RESULTADO FINAL: (+)R$ 40.000 LUCRO LÍQUIDO E O NOVO COMPRADOR ASSUME SUA DÍVIDA COM A INCORPORADORA


Parabéns, você fez um excelente negócio. 

Porém, tem um probleminha: como imóvel ainda não existe, não é possível fazer uma escritura,  dessa forma você tem apenas uma Promessa de Compra e Venda (PCV) do imóvel... Logo, você negociou um imóvel que ainda não é seu, mas da incorporadora. Ou seja, resta apenas 2 opções:
  1. Esperar 3 anos para o imóvel ficar pronto, pagando todas as parcelas pré-chaves, pagar todas as taxas e impostos de transferência, fazer escritura definitiva, registrar no RGI em seu nome, e depois fazer o mesmo processo legal para passar para o seu comprador (isso sem contar os 3 anos em que você dependeu de outra pessoa pagando uma dívida sua com a incorporadora).
  2. Convencer a incorporadora de mudar sua  PCV para o nome de seu comprador.

Obviamente a opção 1 por todos os riscos e custos envolvidos será descartada, e você irá até a incorporadora negociar a opção 2. Caso o seu comprador se encaixe nos pré-requisitos da incorporadora (crédito e renda), é só pagar a taxa de interveniência e tudo está resolvido... 

OPA??? Mas ninguém te falou da taxa de interveniência... pois é, essa taxa some naquele mega contrato que você assina no dia da compra, mas está lá claro e em letras normais. Só que ninguém dá atenção a ela, pois o fim da compra do imóvel presumivelmente não é a revenda antes do mesmo ficar pronto. 

Essa taxa varia bem de construtora para construtora (e costuma ser negociada caso-a-caso), mas a título de referência considere em torno de 5% do valor original do imóvel. Ou seja, nessas novas condições sua nova conta é essa (DESCONSIDERANDO INCC):

(-) R$ 80.000 DE ENTRADA
(-) R$ 7.000 EM CADA UMA DAS 3 PARCELAS
(-) R$ 20.000 DE CORRETAGEM NA VENDA
(-) R$ 50.000 DE INTERVENIÊNCIA

(+) R$ 80.000 COMPRADOR RESSARCINDO A ENTRADA
(+) R$ 21.000 COMPRADOR RESSARCINDO AS PARCELAS
(+) R$ 60.000 COMPRADOR PAGANDO ÁGIO

RESULTADO FINAL: (-)R$ 10.000 DE LUCRO LÍQUIDO E O NOVO COMPRADOR ASSUME SUA DÍVIDA COM A INCORPORADORA.

Leia bem o seu contrato antes de assiná-lo. Essa dica é importante não somente para quem deseja comprar para revender, como também para aqueles que compram para morar, pois no meio do caminho podem enfrentar alguma turbulência e precisar se desfazer do negócio.

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FIM DA PARTE 1 

GOSTOU DAS DICAS? REPASSE PARA OS SEUS AMIGOS E NÃO DEIXE DE NOS SEGUIR. 

FALOU IMÓVEL NA PLANTA, FALOU VERDADEIMOVEL.BLOGSPOT.COM



4 comentários:

  1. Louvável a iniciativa, neste momento de crise imobiliária, quando alguns incautos e mal informados ainda podem cair na armadilha de comprar imóveis na planta para revender depois com lucro. Este tempo já passou. Por este motivo, muita gente tenta vender seus imóveis prontos e sobrevalorizados e não conseguem. Pouca gente tem condições de pagar o que se pede. Aconselho aos interessados em comprar imóveis, que leiam, além deste blog, também o BOLHAIMOBILIARIA.COM e o OBSERVADOR DO MERCADO.BLOGSPOT.COM, onde encontrarão mais informações, com outros pontos de vista.

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  2. Imóvel na planta - Inversão de valores onde quem fornece o CAPITAL e corre o risco (comprador) atua como empregado e quem oferece o serviço (construtora) atua como DONO.

    Imóvel na planta é uma aberração brasileira. Financio a obra da construtora, corro todos os riscos de atrasos/não entregas, entrega fora do estipulado no memorial, acabamento/pintura ruim, problemas estruturais, risco do condomínio ser muito alto e ainda sou obrigado a pagar correção nas parcelas e no saldo. Ela quem deveria me pagar juros por tomar meu dinheiro antes de entregar.

    E ainda por cima cobram mais caro na planta que o pronto kkk

    Só anta compra na planta.

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  3. A pergunta é sempre a mesma: "Se tinha tanta gente interessada em comprar, inclusive fila de pessoas que não compraram porque vendeu tudo, por que eu não consigo revender esse imóvel?"...

    A resposta é muito simples: VOCÊ FOI ENGANADO.

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