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terça-feira, 26 de fevereiro de 2013

VIVA PENHA CLUBE CONDOMÍNIO (PDG e Calçada)


Atualização 04/04/2013

 Resultado de Vendas: 100% vendido no lançamento. Faltaram unidades para tantos clientes interessados. As incorporadoras prometeram uma segunda fase (no mesmo terreno) ainda nesse semestre.




Endereço: Rua Quito, 226. Penha
  
Ficha técnica:
Incorporadora: Calçada / PDG

Construtora: Calçada

Empresa de venda: Brasilbrokers, Patrimóvel e PDG Vendas

Finalidade: Residencial

Localização: Rua Quito, 226. Penha

Área do terreno: 26.537m² ; sendo 13.580m² na 1ªfase

Numero de blocos: 05

Numero de unidades: 485

Número de unidades por pavimento: Paradiso, Maraville, Celebrate e Felicitá, 08 unidades por andar e Allegro, 10 unidades por andar.

Tipologia / m²: 2 quartos com jardim (térreo) – 58 a 65m²; 3 quartos com jardim (térreo) – 61 a 98m²; 2 quartos tipo – 51 a 56m²; 3 quartos tipo – 65m²

Vaga de garagem: 1 Vaga para cada unidade

Preço: 2 quartos – R$ 258.000 (preço médio estimado), 3 quartos – R$ 308.000 (preço médio estimado)

Preço por m²: R$ 4.700,00 (Valor Médio estimado)

Valor Geral de vendas: R$ 136.730.000,00
Tem stand? Sim
                Com decorado? Sim

Lançamento: 2ª quinzena de março (previsão)


Verdade Imóvel


Esse é um projeto que está sofrendo alterações e adequações há muitos anos, inclusive já teve o formato “Minha Casa Minha Vida”. Porém, agora o produto está definido e vem com uma qualidade acima do esperado. Mas, antes de falar de produto, vamos falar de localização.

Entendo que o ponto não seja o melhor da Penha, já que os principais atrativos de infraestrutura de comercio ficam do outro lado da linha do trem, como o supermercado Guanabara, McDonald’s e o Leopoldina Shopping (que ficam na av. Brás de Pina).

A região está há anos sem receber empreendimentos, parte devido à criminalidade ( problema atenuado pelas UPP’s que trouxeram a segurança pública para um nível bem mais tolerável), à falta de infraestrutura ( que vai melhorar bastante nos próximos anos, com a Transcarioca, corredor de ônibus expresso que corta o bairro ) e ao esquecimento do poder público ( falta contornada por anúncios de investimento em lazer na região).  Ou seja, há pouco tempo não fazia sentido construir na região, agora faz.

Além disso, o empreendimento está próximo da Av. Brasil e da Linha vermelha, o que facilita bastante o acesso.

Voltando para o produto, ele vem com as mesmas características e “roupagem” de muitos residenciais que costumamos encontrar numa região bem mais nobre: Freguesia. Se diferenciando totalmente dos projetos que estamos acostumados a ver na Zona Norte. São plantas bem planejadas, com suíte, varanda e cozinha americana. E quase 50% das unidades são de 3 quartos. O que eleva ainda mais o nível do projeto. E para completar, a obra será feita pela Calçada, empresa que é conhecida no mercado por ter o melhor acabamento em seus empreendimentos. O ponto negativo do produto (apesar do terreno ser gigante) é a quantidade de unidades. Nessa fase são 485 e há ainda uma segunda fase, que acredito que venha oferecer a mesma quantidade. Totalizando 970 unidades, algo em torno de 3.000 pessoas vivendo no empreendimento.

Passando produto, devemos abordar o preço. Com o valor médio estimado em R$ 4.700,00/m² de área privativa, o valor médio da unidade ficará em R$ 258.000,00. Um valor bem atrativo para a região e que dificilmente será aplicado novamente por outros incorporadores. Quando comparamos com Jacarepaguá (apenas para entendermos a diferença de preço entre regiões em produtos semelhantes), o mesmo apartamento sairia a R$ 360.000,00.

Com isso, se somarmos, localização, produto e preço, temos uma boa opção de moradia por um valor justo. Ou seja, para quem quer sair de casa para um apartamento com uma infraestrutura melhor e com mais segurança, esse empreendimento é a melhor opção da região. Por isso, destaco agora que o produto é para o cliente final e não para investidores. São muitas unidades em uma região em que o público é muito sensível a preço.


Classificação para investidor: $


Classificação para cliente final: Q Q Q



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