Mora no Rio de Janeiro e está cansado de ficar escutando palpite de corretor, que muda de opinião a cada novo empreendimento lançado? Chegou o site que fala a verdade acerca dos imóveis lançados no Rio de Janeiro, sem intenção comercial nenhuma e completa isenção. Aqui a verdade é uma só, e não muda de acordo com interesses comerciais. Aqui a Verdade é imutável, eterna e imóvel! Venha conhecer de verdade o que vale a pena ou não comprar no Rio de Janeiro, seja para morar, seja para investir.

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quarta-feira, 23 de janeiro de 2013

GENESIS APARTMENTS, BUSINESS & SERVICES (Leduca)

Atualização 04/04/2013

 Resultado de Vendas: 67% do comercial vendido no lançamento e 50% do residencial. As unidades de 1 quarto fizeram significativo sucesso. Vai continuar vendendo aos poucos, deve zerar até agosto/13.





Endereço

Estrada dos Três Rios, lotes 796 - Freguesia

Ficha técnica:

Incorporadora: Leduca Empreendimentos Imobiliários

Construtora: Leduca Empreendimentos Imobiliários

Empresa de venda: BrasilBrokers e Patrimóvel

Finalidade: Mixed-Use, composto por 1 torre comercial e 2 torres residenciais

Localização: Estrada dos Três Rios, lotes 796 - Freguesia

Área do terreno: 6.080,16m²

Numero de blocos: 3 (1 torre comercial e 2 torres residenciais)

Numero de unidades: 398 (195 Residencial e 203 salas)

                                               1 quarto: 140 unidades

                                               2 quartos: 42 unidades

                                               Loft: 13 unidades

                                               Salas: 203 salas

Número de unidades por pavimento: Salas – 29 salas

                                                                          Residencial – Ed. Era 13 unidades

                                                                          Residencial – Ed. Epoch 14 unidades


Tipologia / m²:  Residencial 1 quarto – 39,37m²

                               Residencial 2 quartos – 64,16m²

                               Loft – 66,16m²

                               Sala Comercial – 21,79m²

Lazer:  Hidromassagem, Sauna a Vapor, Solarium, Bar da Piscina, Fitness, Churrasqueira,Espaço Zen, Lan House, Piscina, Praça, Sala de Reunião, Lounge, Acesso, Auditório, Foyer, Lobby, Espaço de Repouso, Deck, Espaço Multiuso



Vaga de garagem: 1 vaga (aptos); direito a uso de vaga (salas)

Preço:

Perfil do Imóvel
Tipologia
Valor
R$/m²
RESIDENCIAL - SALA QUARTO
SALA QUARTO
39,37
R$ 265.000,00
R$ 6.731,01
RESIDENCIAL - SALA 2 QUARTOS
2 QUARTOS
64,16
R$ 400.000,00
R$ 6.234,41
RESIDENCIAL - LOFT
1 QUARTO
66,16
R$ 430.000,00
R$ 6.499,40
SALA COMERCIAL
SALA COMERCIAL
21,79
R$ 165.000,00
R$ 7.572,28


Valor Geral de vendas: R$ 92.985.000,00

Preço último lançamento da região (m²): Residencial R$ 6.500,00 / Comercial

Tem stand? sim

                Com decorado? sim

Lançamento: 09/03/2013

Vendas no Lançamento: 59% do empreendimento, sendo 67% do comercial e 50% do residencial.


Verdade Imóvel

O ponto do Gênesis é muito prestigiado na região. Dali, tem-se acesso fácil à Linha Amarela, e à Grajaú-Jacarepaguá. Além disso, a própria Av. Três Rios é praticamente auto-suficiente com comércio, hospital, linhas de ônibus.

Antes de entrar diretamente na análise do produto, vale entender o histórico recente da região. Jacarepaguá nos últimos 2 anos recebeu 5513 apartamentos (em 38 Lançamentos) e 2750 salas comerciais (em 16 lançamentos). Olhando esses números, a vontade imediata é descartar qualquer tipo de novo lançamento na região, especialmente pensando em uma opção de investimento. No entanto, o Gênesis chega com uma proposta diferenciada: é o primeiro mixed-use da região,o que sem dúvidas agrega muito valor ao produto.

Além disso, a maior parte de suas unidades residenciais é composta de Sala-Quarto menores que 40m², o que força o preço nominal para baixo, aumentando o leque de possíveis compradores. Some-se a isso a absoluta falta de oferta dessa tipologia na região (a Freguesia não possui lançamentos Sala-Quarto, e poucos prontos nesse formato) e as facilidades naturais de um Mixed-Use, temos , sim, uma boa opção de investimento no Gênesis! Estamos falando de unidades na faixa de R$250.000 a R$270.000, impensável para qualquer outro apartamento na região.

Já as salas comerciais enfrentam o dilema de haver um grande leque de concorrentes prestes a ficarem prontos, o que inundará o mercado no curto prazo. Não é fácil prever o resultado dessa tipologia, uma vez que o mercado já parece saturado há pelo menos 1 ano e os lançamentos mesmo assim continuam a performar. Porém vale aqui o alerta: quem adquirir uma sala deve pensar bem se haverá, quando pronta, demanda suficiente(lembrando que serão 5500 salas prontas a mais na região em 2 anos)? Há tantos profissionais liberais assim em Jacarepaguá? Há tanta gente assim precisando de serviços? A título de comparação, na Zona Norte inteira há menos de 2000 salas para serem entregues no próximo biênio.

Resta ainda a tipologia de 2 quartos compacto. Muito boa para morar. Porém, pelos motivos já citados, não recomendo como investimento.


Classificação para investidor:

Sala-quarto            $ $ $ $ $

Demais tipologias  $ $


Classificação para cliente final:

            Salas           Q Q Q Q

           Residencial  Q Q Q Q


Visualizar GENESIS APARTMENTS, BUSINESS & SERVICES em um mapa maior

Um comentário:

  1. Acabei de comprar um apto Tipo de 2 quartos no Genesis. Tenho certeza que fiz um bom negócio tanto se resolver morar quanto se decidir investir no futuro, pois paguei R$ 375.000,00 num imóvel de 59 metros quadrados de alto padrão...será entregue em piso porcelanato, teto rebaixado, etc. Não se acha mais na Freguesia imóveis com preço similar. Procurei muito por 2 meses e os preços estão entre R$ 450.000,00 a R$ 600.000,00...

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